Manutenção Predial

Desvendando os mitos da manutenção predial

A manutenção predial é um pilar invisível, mas decisivo, para a segurança, a durabilidade e o funcionamento de qualquer edifício. Ainda assim, crenças equivocadas seguem moldando decisões e abrindo espaço para riscos, retrabalhos e gastos evitáveis.

Quando se trata da saúde de um prédio, o que se repete como “normal” pode ser justamente o que compromete sua estrutura. A seguir, desvendamos os principais mitos que cercam a manutenção predial e explicamos por que combatê-los é uma questão de responsabilidade e visão profissional.

Mito 1: só é necessário fazer manutenção quando algo quebra

Esperar a falha acontecer para agir é como deixar um vazamento correr até virar alagamento. A manutenção corretiva (aquela que só ocorre quando o problema já se manifestou) pode parecer prática ou econômica à primeira vista, mas esconde riscos sérios: danos estruturais, paralisações imprevistas, aumento de custos e, em casos críticos, comprometimento da segurança de pessoas e do patrimônio.

A manutenção predial segura se baseia em dois pilares mais estratégicos: a preventiva e a preditiva. A primeira envolve ações periódicas planejadas para preservar o bom funcionamento dos sistemas. A segunda utiliza dados e monitoramento técnico para antecipar falhas antes que causem prejuízo.

Sem esse acompanhamento constante, até equipamentos em uso aparentemente normal podem esconder sobrecarga, desgaste invisível ou obsolescência técnica. A diferença entre um edifício confiável e um cheio de surpresas está justamente na forma como se encara o tempo: agir antes ou correr depois.

Mito 2: a manutenção predial pode ser feita por qualquer equipe interna

Cada sistema de um edifício (elétrico, hidráulico, climatização, estrutura, fachada) necessita de conhecimento específico, ferramentas adequadas e cumprimento rigoroso de normas como a NR-10, NR-35, NBR 5674, entre outras.

Uma manutenção segura envolve diagnóstico preciso, registro técnico, plano de intervenção, uso de EPIs e validação posterior. Sendo assim, uma falha elétrica mal corrigida, por exemplo, pode gerar incêndios. Um reparo em altura feito sem os procedimentos exigidos coloca vidas em risco.

Além disso, muitos síndicos e gestores desconhecem que a legislação brasileira responsabiliza civil e criminalmente o responsável pelo edifício em caso de acidentes causados por negligência ou ausência de manutenção adequada.

Mito 3: a manutenção custa caro e não traz retorno

O que custa caro, na verdade, é adiar reparos e correr riscos. Quando a manutenção preventiva é negligenciada, o que era simples vira emergencial e o preço sobe rápido, junto com os danos colaterais.

Pense em uma bomba hidráulica: com manutenção em dia, ela dura mais, consome menos energia e evita vazamentos. Sem inspeção, o desgaste avança silencioso até causar uma pane, interromper o abastecimento e gerar troca emergencial, mão de obra noturna e transtorno aos usuários.

Imóveis com manutenção regular têm valorização superior, menor risco de litígios e maior confiabilidade para locação ou operação. São ativos que funcionam melhor e por mais tempo.

Para empresas com ativos próprios ou administradoras prediais, enxergar a manutenção como investimento é a diferença entre preservar patrimônio e perder valor de mercado. E um bom plano técnico custa menos do que uma reforma corretiva feita às pressas.

Mito 4: equipamentos novos não precisam de manutenção

A ideia de que algo novo está isento de cuidados é um equívoco que pode pesar no bolso. Mesmo recém-instalados, sistemas elétricos, elevadores, bombas e centrais de ar-condicionado exigem acompanhamento técnico desde o primeiro dia de uso.

É nessa fase inicial que ocorre o chamado comissionamento: um processo técnico que verifica se os equipamentos foram instalados corretamente, se estão operando dentro dos parâmetros de projeto e se podem ser entregues com segurança à operação. Sem isso, falhas ocultas passam despercebidas e, com o tempo, comprometem o desempenho do sistema.

Vale lembrar que os fabricantes só mantêm a garantia se as manutenções forem realizadas conforme o manual técnico e por equipe habilitada. Abrir mão desse cuidado coloca a operação em risco e invalida as coberturas de fábrica.

Mito 5: se está funcionando, está tudo certo

Muitas falhas em edifícios comerciais e corporativos se desenvolvem de forma quieta, sem dar sinais imediatos. Instalações elétricas sobrecarregadas, infiltrações internas, corrosão em sistemas hidráulicos e falhas em equipamentos críticos são exemplos clássicos de problemas que operam “normalmente”, até que deixam de operar.

É justamente por isso que inspeções técnicas periódicas são tão importantes. Um barramento superaquecido pode não causar pane hoje, mas comprometer a integridade de toda a rede nos próximos meses. Um pequeno ponto de umidade pode evoluir para um dano estrutural irreversível.

A manutenção predial identifica, prioriza e resolve o que os olhos não veem, mas que pode comprometer a operação.

Mito 6: o gestor já dá conta disso sozinho

Por mais competente que seja, nenhum gestor predial consegue cuidar sozinho da complexidade técnica que envolve um edifício comercial moderno. Sistemas elétricos, hidráulicos, climatização, pressurização de escadas, geradores, elevadores, impermeabilização, combate a incêndio, SPDA… Tudo isso necessita de acompanhamento rigoroso, conhecimento normativo e atualização constante.

Confiar apenas na percepção individual é subestimar o nível de especialização que a manutenção predial exige. É por isso que empresas com ativos imobiliários próprios ou administradores profissionais contam com parceiros técnicos que dominam esses sistemas com profundidade e responsabilidade.

A Araujo Abreu atua justamente nesse ponto de apoio. Com equipes multidisciplinares e gestão integrada, ela assume o cuidado técnico de cada instalação, permitindo que o gestor se concentre na estratégia e no desempenho global do ativo. É suporte técnico, mas também tranquilidade operacional.

Mito 7: normas e leis são burocracia desnecessária

Alguns ainda tratam as normas técnicas como um fardo administrativo. Mas basta um incidente para que a realidade se imponha. A ausência de um plano de manutenção predial sistemático, conforme determina a ABNT NBR 5674:2012 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção), pode resultar em multas, interdições e, em casos graves, responsabilização civil e criminal dos gestores.

Na prática, cada sistema do empreendimento possui normas específicas que não podem ser ignoradas:

Sistemas de refrigeração e climatização

Lei nº 13.589/2018 – Obriga a implantação do PMOC em edifícios climatizados.
Portaria GM/MS nº 3.523/1998 e Resolução RE nº 9/2003 (ANVISA) – Regulamentam a qualidade do ar e a manutenção de sistemas.
ABNT NBR 14679 – Manutenção programada em sistemas de refrigeração e climatização.
ABNT NBR 16401 – Instalações de ar-condicionado (sistemas centrais e unitários).

Sistemas elétricos

NR-10 – Segurança em instalações e serviços em eletricidade.
ABNT NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão.
ABNT NBR 5419 – Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA).
ABNT NBR 13531 – Elaboração de projetos de edificações.
ABNT NBR 16280 – Reforma em edificações.
ABNT NBR 9077 – Saídas de emergência em edifícios.
ABNT NBR 13714 – Sistemas de hidrantes e mangotinhos.
NR-12 – Segurança no trabalho em máquinas e equipamentos.
NR-33 – Segurança em espaços confinados.
ABNT NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.

Sistemas hidráulicos

ABNT NBR 5626 – Instalações prediais de água fria.
ABNT NBR 7198 – Instalações de água quente.
ABNT NBR 12217 e NBR 12218 – Sistemas prediais de esgoto e águas pluviais.

Sistemas civis e estruturais

ABNT NBR 15575 – Desempenho de edificações habitacionais.
ABNT NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de operação, uso e manutenção das edificações.
NR-35 – Trabalho em altura, fundamental para atividades em fachadas e coberturas.
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – Documento que comprova segurança contra incêndio.
Em alguns estados, também podem ser exigidos o CA (Certificado de Aprovação) e o CR (Certificado de Registro), ambos emitidos pelo Corpo de Bombeiros, principalmente em locais de grande concentração de público, como teatros, cinemas, centros de convenções e casas de espetáculos.

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Conte com a Araujo Abreu para combater esses mitos

A atuação da Araujo Abreu se apoia em três pilares:

Soluções sob medida: cada edifício tem um histórico, uma complexidade técnica e uma demanda específica. Os planos são personalizados para garantir performance, longevidade e segurança real.
Equipes multidisciplinares: engenheiros, técnicos, analistas e especialistas trabalham de forma integrada, com foco em prevenir falhas e otimizar recursos. Nada de ações isoladas ou planos genéricos.
Rigor técnico e legal: todos os serviços seguem as normas vigentes, como a ABNT NBR 5674 e as NRs aplicáveis, reduzindo riscos jurídicos e operacionais para o cliente.

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