Indicadores na manutenção predial: o que você precisa saber

Quando falamos em indicadores de desempenho neste segmento, o pensamento costuma se voltar automaticamente só ao cuidado estrutural, mas a verdade é que eles vão muito além disso. Os indicadores na manutenção predial são ferramentas amplas, que podem ser aplicadas em diversas áreas da engenharia de manutenção, como auditoria técnica, gestão de facilities e até diagnósticos estruturais.

Ou seja, eles atuam como uma bússola: apontam direções, orientam decisões e ajudam na navegação de um cenário que pode parecer complexo.

Na manutenção predial, por exemplo, os indicadores ajudam a monitorar a saúde dos equipamentos e a eficiência das operações como um todo. Já em projetos de auditoria técnica, eles podem mapear conformidades e não conformidades, tornando claras as áreas que exigem maior atenção.

Quando pensamos em diagnósticos estruturais, eles servem como base para criar matrizes de risco, medir impactos e planejar intervenções com precisão.

Por isso, entender a aplicação dos indicadores é como enxergar além do óbvio. Eles deixam de ser números soltos em uma planilha e passam a ser ferramentas estratégicas para quem busca resultados consistentes.

E é sobre isso que vamos falar neste texto: como identificar, aplicar e, mais importante, tirar o melhor proveito dos principais indicadores que guiam a manutenção predial.

Principais indicadores a serem observados

Como comentamos, na manutenção predial — ou em qualquer outro campo da engenharia de manutenção — os indicadores servem como termômetros, revelando o que está funcionando e o que precisa de ajustes. Vejamos os mais importantes:

1. MTBF (Mean Time Between Failures) – tempo médio entre falhas

Mede o intervalo de tempo em que os equipamentos operam sem interrupções. Ele é fundamental para avaliar a confiabilidade dos ativos e prever necessidades de manutenção preventiva. Quanto maior o MTBF, por exemplo, melhor é o desempenho dos equipamentos e menor a incidência de falhas.

Se um sistema HVAC funciona por 500 horas antes de falhar e, após o reparo, opera por mais 600 horas até a próxima falha, o MTBF será a média desses intervalos. Isso ajuda a prever com mais segurança quando agendar intervenções preventivas.

Fórmula:

MTBF = Tempo total de operação sem falhas / Número de falhas ocorridas

Exemplo prático:

Um sistema HVAC opera por 400 horas até falhar, depois mais 350 horas e, por fim, 300 horas. Somando os intervalos, temos 1.050 horas divididas por 3 falhas, resultando em um MTBF de 350 horas.

2. MTTR (Mean Time to Repair) – tempo médio de reparo

Revela a eficiência das equipes de manutenção ao calcular quanto tempo, em média, é necessário para corrigir falhas e colocar o equipamento de volta em operação. Diferente do MTBF, quanto menor o MTTR, melhor. O indicador está diretamente ligado à agilidade e eficácia da equipe técnica.

Fórmula:

MTTR = Tempo total de manutenção / Número de reparos realizados

Exemplo prático:

Se o tempo total de manutenção em três falhas de um elevador foi de 12 horas, o MTTR será:
MTTR = 12 / 3 = 4 horas

3. SLA (Service Level Agreement) – cumprimento dos níveis de serviço

O SLA avalia o percentual de ordens de serviço atendidas dentro do prazo acordado. O indicador é fundamental para medir a entrega de serviços e alinhar expectativas entre equipes operacionais e contratantes. Manter altos índices de SLA reduz impactos operacionais e aumenta a confiança no planejamento.

Por exemplo, se sua equipe atende 95% das ordens dentro do prazo, você está entregando um serviço acima da média do mercado. No entanto, índices abaixo de 85% podem indicar gargalos operacionais ou falhas no planejamento.

Fórmula:

SLA = (Ordens atendidas dentro do prazo / Total de ordens recebidas) * 100

Exemplo prático:

Se sua equipe recebeu 200 ordens de serviço em um mês e 190 foram concluídas no prazo, o SLA será:

SLA = (190 / 200) * 100 = 95%

4. Backlog – tempo de trabalho acumulado

O backlog indica a quantidade de trabalho pendente em relação à capacidade da equipe para executá-lo. Ele ajuda a identificar se há um acúmulo de serviços que pode comprometer o atendimento e, por outro lado, se há ociosidade na equipe. O equilíbrio aqui é essencial para manter a operação fluindo.

Fórmula:

Backlog = Total de horas planejadas e pendentes / Capacidade produtiva disponível

Exemplo prático:

Com 120 horas de serviço acumuladas e uma equipe com capacidade produtiva de 60 horas por semana, o backlog será: Backlog = 120 / 60 = 2 semanas de atraso

5. CPMV (Custo de Manutenção sobre Valor de Reposição)

Indicador financeiro analisa a viabilidade de manter um ativo em funcionamento ou substituí-lo por um novo. Ele é calculado comparando os custos de manutenção ao valor estimado para trocar o equipamento. Um CPMV elevado sugere que a compra de um novo ativo pode ser mais vantajosa.

Fórmula:

CPMV = (Custo total de manutenção / Valor de reposição do equipamento) * 100

Exemplo prático:

Considere que o custo de manutenção de uma caldeira foi R$ 10.000 no último ano. O preço de reposição dessa caldeira é de R$ 200.000. Logo: CPMV = (10.000 / 200.000) * 100 = 5%

6. Temperatura e controle térmico

Indicadores como temperatura e controle térmico são críticos em prédios corporativos e indústrias, onde sistemas de climatização e refrigeração desempenham um papel vital. Eles ajudam a identificar anomalias que podem impactar diretamente o conforto ou a eficiência energética do edifício.

Fórmula:

Desvio médio = |Temperatura medida - Temperatura ideal|

Exemplo prático:

Um sistema de climatização tem como setpoint 23 °C. Durante um mês, foram registradas temperaturas médias diárias de: 23, 24, 22, 23,5 e 22,5 °C.

Calculando o desvio médio: Desvio médio = (|23 - 23| + |24 - 23| + |22 - 23| + |23,5 - 23| + |22,5 - 23|) / 5 Desvio médio = (0 + 1 + 1 + 0,5 + 0,5) / 5 = 0,6 °C

Um desvio médio de 0,6 °C é aceitável, mas valores superiores a 1 °C podem indicar a necessidade de calibração ou manutenção nos sistemas.

7. Preventivas

Calcula a execução de manutenções preventivas planejadas e sua eficácia em evitar falhas inesperadas. Ele é vital para reduzir custos e garantir a confiabilidade dos equipamentos.

Fórmula:

% de manutenções preventivas = (Nº de manutenções preventivas realizadas / Nº total de manutenções realizadas) * 100

Exemplo:

Durante um mês, a empresa realizou 50 manutenções no total, sendo 40 preventivas e 10 corretivas. Portanto: % de manutenções preventivas = (40 / 50) * 100 = 80%

Isso mostra que a empresa tem priorizado a manutenção preventiva, o que é uma prática eficiente.

8. Proatividade

Mede a capacidade de realizar ações corretivas ou preventivas antes que falhas aconteçam, reduzindo o impacto de problemas no sistema.

Fórmula:

Proatividade (%) = (Ações realizadas antes da falha / Total de ações realizadas) * 100

Exemplo prático:
Em um semestre, foram realizadas 30 intervenções de manutenção, das quais 20 ocorreram antes de qualquer falha. Ou seja, Proatividade = (20 / 30) * 100 = 66,67%

Um índice de proatividade acima de 50% indica uma boa abordagem preditiva e preventiva.

9. Aging

Avalia a idade dos equipamentos e seu impacto no desempenho e na eficiência. Equipamentos mais antigos tendem a apresentar mais falhas, consumirem mais energia e exigirem maior manutenção.

Fórmula:
Aging score = (Idade do equipamento / Vida útil estimada) * 100

Exemplo prático:
Um motor elétrico com vida útil estimada de 10 anos já está em uso há 8 anos. Logo: Aging score = (8 / 10) * 100 = 80%

Um score de 80%, por exemplo, indica que o equipamento está próximo do fim de sua vida útil e pode necessitar de substituição.

10. Diagnose e intervenções

Mede a eficácia de diagnósticos realizados para identificar falhas ou problemas críticos, possibilitando intervenções corretivas.

Fórmula:

Eficácia (%) = (Nº de problemas resolvidos / Nº total de diagnósticos realizados) * 100

Exemplo prático:
Em um mês, foram realizados 15 diagnósticos, dos quais 12 resultaram em problemas solucionados.Logo, Eficácia = (12 / 15) * 100 = 80%

Um índice de 80% é satisfatório, mas ainda há margem para melhorar a precisão das análises.

11. Análise MCP (Manutenção Centrada na Confiabilidade)

A Manutenção Centrada na Confiabilidade (MCP) é uma metodologia que prioriza a confiabilidade dos ativos. Utiliza ferramentas como FMEA para identificar falhas potenciais e suas consequências, estabelecendo ações para mitigar riscos.

Fórmula:
RPN = Severidade x Ocorrência x Detecção

Exemplo prático:
Para um sistema de climatização: com

• Severidade: 9
• Ocorrência: 7
• Detecção: 3

RPN = 9 x 7 x 3 = 189

Um RPN alto indica prioridade para ações corretivas ou preventivas no sistema.

12. Elevadores e chillers – Indicadores específicos

Os elevadores são sistemas críticos para a operação de edifícios, principalmente em ambientes corporativos, hospitalares e residenciais de grande porte. Monitorar o desempenho e a manutenção desses equipamentos é essencial para garantir a segurança, a confiabilidade e a eficiência operacional.

Entre os principais indicadores específicos para elevadores, temos o tempo médio de inatividade, que mede o intervalo em que os equipamentos permanecem fora de operação devido a falhas ou manutenções. Este indicador ajuda a avaliar a eficiência das equipes de manutenção e a identificar gargalos no processo.

Além disso, é importante acompanhar outros dados, como o número de chamadas de emergência atendidas, o percentual de manutenções preventivas realizadas dentro do cronograma e a taxa de ocorrências resolvidas no prazo.

12.1. Elevadores – Tempo médio de inatividade

Fórmula:

Tempo médio de inatividade = Total de tempo de inatividade / Nº de falhas

Exemplo prático:
Um elevador ficou inativo por 10 horas no último mês devido a 5 falhas.Tempo médio de inatividade = 10 / 5 = 2 horas

A redução do tempo médio de inatividade demonstra a eficácia do plano de manutenção.

12.2. Chillers – Eficiência energética

Fórmula:

Eficiência (%) = (Energia útil fornecida / Energia consumida) * 100

Exemplo prático:
Um chiller consumiu 12.000 kWh e entregou 9.600 kWh de energia útil. Eficiência = (9.600 / 12.000) * 100 = 80%

Um índice de eficiência de 80% é aceitável, mas melhorias podem ser necessárias para reduzir perdas.

Os indicadores acima são apenas alguns dos KPIs que a Araujo Abreu utiliza para assegurar a qualidade dos serviços e o desempenho operacional. Agora que sabemos o que observar, vamos entender como você pode implementar e gerenciar essas métricas na prática.

Como usar os KPIs na rotina?

Monitorar e aplicar indicadores na manutenção predial requer aplicar a abordagem estratégica que integre processos bem definidos, ferramentas tecnológicas e capacitação da equipe. Aqui está um guia de como fazemos para implementá-los:

Etapa 1: escolha os indicadores certos

Nem todos os indicadores são aplicáveis a todas as operações. Identifique quais métricas são mais relevantes para o seu cenário. Por exemplo:

• Em um prédio comercial, monitorar o tempo médio de inatividade dos elevadores é essencial.
• Para uma fábrica, o MTBF (tempo médio entre falhas) de equipamentos críticos pode ser prioritário.

A seleção deve estar alinhada aos objetivos do negócio e ao impacto que cada indicador tem sobre os resultados.

Etapa 2: invista em tecnologia

Ferramentas como softwares de gestão (CMMS) e plataformas de análise como o Power BI podem automatizar a coleta de dados e gerar relatórios dinâmicos. Isso permite:

• Acompanhamento em tempo real.
• Comparações históricas para identificar tendências.
• Alertas automáticos para desvios nos indicadores.

Exemplo: um dashboard no Power BI pode exibir a eficiência energética de todos os chillers, destacando aqueles que precisam de intervenção imediata.

Etapa 3: capacite sua equipe

O sucesso na aplicação de indicadores depende do engajamento da equipe de manutenção. Ofereça treinamentos sobre:

• Como interpretar as métricas.
• Quais ações corretivas tomar com base nos dados.
• A importância de registrar corretamente as atividades realizadas.

Etapa 4: alinhe com o planejamento estratégico

Os indicadores devem servir como ferramentas para alcançar metas organizacionais. Integre-os ao planejamento de longo prazo:

• Use o CPMV (Custo de Manutenção sobre Valor de Reposição) para decidir entre manter ou substituir ativos.
• Monitore o backlog para otimizar a alocação de recursos humanos.

Etapa 5: avaliar e ajustar continuamente

Os indicadores não são estáticos no tempo. Avalie regularmente sua relevância e precisão:

• Revise as fórmulas e métodos de cálculo conforme as operações evoluem.
• Substitua indicadores que se tornem irrelevantes ou ineficazes.
• Teste novos indicadores, como proatividade, para medir melhorias na abordagem preventiva.

Etapa 6: compartilhe os resultados

Transparência é essencial para engajar todos os níveis da organização. Crie relatórios e apresentações que expliquem:

• O que os indicadores significam.
• Quais ações estão sendo tomadas com base nos dados.
• Resultados obtidos, como redução de custos ou aumento da confiabilidade.

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